Als startende huizenkoper heb je sinds de regels voor hypotheekrenteaftrek per 1 januari 2013 werden verscherpt eigenlijk nog maar twee hypotheekvormen om uit te kiezen: een annuïteiten- of een lineaire hypotheek. Wil je meer weten over wat het verschil tussen annuïteiten en een lineaire hypotheek is?

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je de eerste jaren vooral veel rente en los je pas later in de looptijd meer af. Bij een lineaire hypotheek betaal je elke maand een gelijk deel aan aflossing. Zo los je juist sneller af en daardoor wordt het maandbedrag ook steeds lager. Het bedrag waarover je rente betaalt, wordt immers steeds kleiner. Over de gehele looptijd van 30 jaar heb je bij een lineaire hypotheek in totaal ook nog eens minder ‘kosten’ dan bij een annuïteitenhypotheek.

Toch is de annuïteitenhypotheek wel de meest gekozen hypotheekvorm van de twee. Dat heeft met name te maken met de lagere maandlasten aan het begin van de looptijd. Wat voor jouw situatie het beste is als je kijkt naar annuïteit of lineair, heeft vooral te maken met je persoonlijke situatie. Laat je daarom altijd goed adviseren.

Heb je de eerste jaren nog niet zo veel geld te besteden? Dan is een annuïteitenhypotheek passender dan een lineaire hypotheek. Zolang de rente nog laag staat, is een lineaire hypotheek ook behoorlijk betaalbaar als je nog niet aan je top zit qua inkomen.

Heb je een kinderwens? Dan weet je dat een deel van je inkomen binnenkort aan je kinderen besteed gaat worden. In dat geval is het prettig dat je steeds minder betaalt voor je hypotheek. Ook als je in de toekomst een dag minder wilt gaan werken of zelfs helemaal wilt stoppen met werken, is het fijn om na een aantal jaren minder woonlasten te hebben.

Ben je benieuwd of jouw ideale hypotheek een annuïteiten- of lineaire hypotheek is? Onze adviseurs vertellen je hier graag meer over. Maak eens een afspraak met één van onze experts voor een onafhankelijk advies over de beste hypotheek voor jouw situatie!

De betekenis van een aflossingsvrije hypotheek is eigenlijk vrij eenvoudig aangezien de naam al voor een groot deel zegt wat dit hypotheek product doet. Een aflossingsvrije hypotheek (door sommigen ook wel een aflosvrije hypotheek genoemd) is namelijk een hypotheekvorm waarbij je gedurende de looptijd niet verplicht bent om af te lossen. Je hoeft maandelijks alleen maar rente te betalen. Op de einddatum moet je dan in één keer de hele lening aflossen.

Kenmerken van een aflossingsvrije hypotheek Tijdens de looptijd:

Aan het eind van de looptijd moet je in één keer de hele hypotheek aflossen.

Er komt een moment dat de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek afloopt, doorgaans na 30 jaar. Je hypotheek moet dan in één keer worden afgelost. Afhankelijk van je situatie zijn er op dat moment diverse mogelijkheden, zoals:

Voordelen van een bankspaarhypotheek:

Nadelen van een bankspaarhypotheek:

• Het vermogen voor de aflossing wordt niet binnen een verzekering opgebouwd;

• Je belegt door middel van een éénmalige of periodieke inleg in beleggingsfondsen;

• Het in de beleggingsrekening opgebouwde vermogen wordt belast in Box 3.

Voordelen van een beleggingshypotheek

• Er is een kans dat je meer kapitaal overhoudt dan je nodig hebt om af te lossen;

• Je profiteert bij twee van de varianten van een belastingvrije kapitaalopbouw;

• Zolang de rente van je hypotheek niet wijzigt, blijven je maandlasten gelijk.

Nadelen van een beleggingshypotheek

• Beleggen brengt altijd een risico met zich mee. Het kan voorkomen dat het rendement te laag is en je niet genoeg eindkapitaal hebt om af te lossen;

• Als je kiest voor een beleggingsverzekering, betaal je ook voor een overlijdensrisicodekking en die kan duur zijn;

• De kosten die je betaalt voor je beleggingsverzekering zijn hoog.

Wie na 1 januari 2013 een hypotheek afsluit heeft alleen recht op hypotheekrenteaftrek als hij de hypotheek aflost op basis van een annuïteiten- of een lineaire hypotheek.

Zoals bij elke hypotheek, is ook bij beleggen in een hypotheek de rentestand van belang voor de maandlasten die je betaalt. Je betaalt elke maand een bepaalde inleg en kosten voor de beleggingen. Daarnaast betaal je eventueel een premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Je maandlasten blijven gelijk zolang de hypotheekrente en inleg/premies voor de beleggershypotheek niet veranderen.

In principe kun je een familiehypotheek zo hoog maken als je zelf wilt. Je bent daarbij namelijk in eerste instantie niet gebonden aan de regels die een bank stelt. Op deze manier kan er bij een familiehypotheek bijvoorbeeld meer dan 100 procent van de waarde van de woning worden geleend en kan je het bedrag dat bijvoorbeeld nodig is voor bijkomende kosten bij de koop van de woning of een verbouwing volledig lenen.

Wel moet je een marktconforme rente afspreken en de lening in maximaal 30 jaar lineair of annuïtair aflossen om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek. Het is belangrijk om de leningsvorm en de rente vast te leggen in een leningsovereenkomst. Ook moet je de lening aangeven bij de Belastingdienst en duidelijk maken dat het bedrag wordt gebruikt voor de aankoop van een huis.

Maar je kunt je natuurlijk afvragen of het voor ouders wel zo verstandig is om hun kind een zo hoog mogelijke lening te verstrekken. En bedenk ook: heb je naast de familiehypotheek nog een hypotheek nodig bij de bank om het huis te kunnen betalen? Dan zal de bank deze familiehypotheek meenemen bij het bepalen van jouw maximale lening. Hierdoor kun je bij de bank waarschijnlijk minder hypotheek krijgen.

We stipten het net al even aan: je moet wel een marktconforme rente bij een familiehypotheek hanteren. Met het oog op de hypotheekrenteaftrek kan het voordelig zijn om een maximale rente af te spreken. Hoe hoger de rente, hoe fiscaal voordeliger je zelf uit bent. Bovendien heb je ook nog de mogelijkheid om je ouders de te veel betaalde rente terug te laten schenken aan je (belastingvrij). Houd daarbij wel goed in de gaten wat de precieze regels (en de belastingvrije bedragen) zijn van het schenken van ouder naar kind.

De belastingdienst stelt echter wel grenzen aan de maximale hypotheekrente. Om gebruik te kunnen maken van de hypotheekrenteaftrek mag de rente niet veel lager of hoger zijn dan wat een bank zou vragen voor dezelfde lening. De rente van de familiehypotheek moet dus te vergelijken zijn met die van een vergelijkbare hypotheek bij een bank. Bij een te hoge of lage rente kan een deel van deze rente mogelijk als een schenking worden gezien.

Voordelen familiehypotheek:

Een generatiehypotheek kan een oplossing zijn voor starters op de woningmarkt die hun droomhuis zelf (nog) niet kunnen bekostigen. Veel starters hebben dit probleem: ze verdienen in de eerste jaren van hun carrière nog niet genoeg om de benodigde hypotheek te kunnen krijgen, of hebben nog niet het stabiele inkomen dat nodig is voor de verkrijging van een hypotheek. Waarom zou je niet de hulp van je familie inschakelen, als ze daar bereid toe zijn?

Bij een generatiehypotheek staan je ouders of grootouders garant bij het afsluiten van een hypotheek bij een bank of geldverstrekker. Zij tekenen dan voor het deel van de hypotheek dat jij niet zelfstandig kan dragen. Daarbij wordt het inkomen van je (groot)ouders getoetst om er zeker van te zijn dat zij de lasten wel kunnen dragen. Is na verloop van tijd je inkomen voldoende gestegen om de hypotheek zelf te dragen, dan wordt de hypotheek aangepast.

Let op: een generatiehypotheek is iets anders dan een familiehypotheek. Bij een familiehypotheek leen je geld van je ouders of andere familieleden om een huis te kopen.

Bij een vaste rente, ook wel lange hypotheekrente genoemd, zet je de rente voor een langere periode vast. Deze periode kan variëren van één tot dertig jaar. Het percentage dat je bij het afsluiten (of oversluiten) van je hypotheek vastzet, verandert niet gedurende de rentevaste periode. Wil je de rentevaste periode toch eerder openbreken? Dan betaal je mogelijk een boeterente.

Aan het einde van de rentevaste periode ontvang je een nieuw rentevoorstel om de rente opnieuw voor een bepaalde periode vast te zetten. Je kunt hiermee akkoord gaan, of op zoek gaan naar betere aanbiedingen en je hypotheek oversluiten.

In een periode met lage hypotheekrentes, zoals de afgelopen jaren het geval was, kiezen veel mensen ervoor om hun hypotheekrente vast te zetten voor langere tijd, bijvoorbeeld voor twintig of dertig jaar. Op die manier ben je er zeker van dat je nog lang kunt profiteren van een lage rentestand. Houd je van zekerheid en wil je niet voor verrassingen komen te staan? Dan is het verstandiger om je hypotheekrente voor een langere periode vast te zetten. Je weet dan zeker dat je maandlasten vrij stabiel blijven.

kortere rentevaste periode, bijvoorbeeld van tien jaar of korter. Je hebt dan minder zekerheid over de maandlasten in de toekomst, maar je hebt wel kans dat de hypotheekrente lager ligt op het moment dat je rentevaste periode afloopt. Bovendien liggen de rentetarieven voor korte rentevaste perioden vaak lager, waardoor je direct profiteert van lagere maandlasten. Zo kun je op korte termijn goedkoper uit zijn. Of dat op lange termijn nog steeds zo is, is echter onzeker.

Houd ook rekening met je plannen voor de (nabije) toekomst. Heb je bijvoorbeeld een kinderwens, gaan je kinderen binnenkort studeren en wil je daaraan bijdragen, of wil je je baan opzeggen om voor jezelf te beginnen? Dan kan je wellicht beter kiezen voor een rentepercentage dat voor een langere periode stabiel blijft.

Aan de andere kant kun je er ook voor kiezen om je hypotheekrente voor kortere tijd vast te zetten als je aan het begin van je carrière staat. Je verwacht dan dat je in de toekomst meer gaat verdienen en eventuele grotere stijgingen in de marktrente wel kunt veroorloven.

Als je een woning koopt en van plan bent deze te verduurzamen, dan kun je een hoger hypotheekbedrag krijgen dan normaal het geval is. Financier je energiebesparende voorzieningen (afgekort EBV genoemd), dan mag je in 2022 tot 106% (in plaats van 100%) van de waarde van de woning lenen.

Bij het afsluiten van een hypotheek vindt er een inkomenstoetsing plaats. Die toetsing bepaalt hoeveel je kunt lenen. Ga je de woning verduurzamen, dan kun je in bepaalde situaties zelfs meer lenen. Je inkomen moet in de eerste plaats minimaal € 33.000 zijn. Je profiteert dan van het voordeel dat investeringen in energiebesparende maatregelen tot maximaal € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten. Bij een nul-op-de-meter woning (een woning waarbij evenveel of meer energie wordt opgewekt dan verbruikt) is dat bedrag zelfs € 25.000 met energieprestatiegarantie en € 15.000 zonder energieprestatiegarantie.

Als je een hypotheek afsluit, teken je bij de notaris de hypotheekakte. Deze wordt geregistreerd bij het Kadaster. Deze registratie verdwijnt niet vanzelf als je jouw woning weer verkoopt. Het doorhalen of uitschrijven van de hypotheek gebeurt bij de notaris. De notaris zal een royementsakte opmaken. Met deze royementsverklaring wordt de registratie van je hypotheek bij het Kadaster ongedaan gemaakt.

Royementskosten

De kosten voor het royeren van je hypotheek is afhankelijk van de notaris. Je moet rekenen op doorhalingskosten (kosten voor het royeren van de akte) tussen de 90 euro en 500 euro. De royementskosten zijn fiscaal aftrekbaar.

Is het doorhalen van een hypotheek verplicht?

Het doorhalen van een hypotheek is niet altijd verplicht. Als je je hypotheek volledig hebt afgelost, maar wel in het huis blijft wonen, is doorhalen geen verplichting. Maar als je je huis verkoopt of je hypotheek oversluit naar een andere hypotheekverstrekker, is doorhalen wel verplicht.

Onder de energiebesparende voorzieningen (EBV) die je tegen 106% kunt meefinancieren in je hypotheek vallen:

Isolatie van gevel, dak, leiding of vloer;

Elk jaar kun je een gedeelte van je hypotheek vergoedingsvrij terugbetalen. Extra aflossen noemen we dat. Met een extra aflossing betaal je een deel van jouw hypotheekschuld terug. Een prettig idee, want je kunt er zo voor zorgen dat jouw maandbedrag daalt óf de looptijd van je hypotheek wordt verkort. Bereken van tevoren wat extra aflossen of een alternatief jou kan opleveren. Dit helpt je om een keuze te maken die nu en in de toekomst bij je past.

De voor- en nadelen van extra aflossen Wil je nu lagere maandlasten door extra af te lossen? Of wil je je geld op een andere manier besteden? Soms levert een andere investering meer op.

Voordelen

Als je een hypotheek gaat afsluiten, komen daar een aantal kosten bij kijken. Deze kosten kun je sinds 1 januari 2018 niet meer meefinancieren in je hypotheek. Je hebt daarom eigen geld nodig als je een huis gaat kopen. Je moet dan denken aan een bedrag van ongeveer vier tot zes procent van de koopsom. Daarnaast kun je ervoor kiezen om nog extra eigen geld in te leggen en hiermee de hypotheek en dus de maandlasten te verlagen.

Kosten koper betalen met eigen geld

De kosten die gemaakt moeten worden om eigenaar van een woning te worden, worden ook wel kosten koper (k.k.) genoemd. De kosten koper moeten betaald worden door je eigen inleg en bestaan uit overdrachtsbelasting en notariskosten voor de leveringsakte. De overdrachtsbelasting bedraagt twee procent van de woningprijs. Kopers tot 35 jaar die een (eerste) huis kopen tot en met een bedrag van € 400.000, hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen.

Bij een variabele hypotheekrente, ook wel korte rente of flexibele hypotheekrente genoemd, is de rente die je voor de hypotheek betaalt, gekoppeld aan de rente in de markt. De rente wijzigt tijdens de looptijd iedere maand, kwartaal of half jaar.

Als je een hypotheek afsluit met een variabele rente dan ben je afhankelijk van de rente op de geldmarkt. Met een variabele rente weet je dus niet zeker wat je maandelijkse lasten zijn, omdat je rente kan stijgen of dalen als de rente in de markt stijgt of daalt.

Hoe werkt variabele rente?

De variabele rente wordt bepaald door de Euribor-rente, de rente waartegen Europese banken geld aan elkaar lenen. Het verschilt per hypotheekverstrekker hoe vaak je rentepercentage gewijzigd wordt. Dit kan elke maand zijn, maar ook bijvoorbeeld elk kwartaal. Je maandlasten kunnen hierdoor behoorlijk fluctueren.

Wanneer kiezen voor een variabele hypotheekrente?

Er zijn verschillende redenen om te kiezen voor een variabele hypotheekrente. Laat je hierover adviseren door een hypotheekadviseur. Mogelijke redenen kunnen zijn:

Heb je een contract voor bepaalde tijd (een tijdelijk contract) maar kom je wel in aanmerking voor een vast contract? Dan kan je aan je werkgever een intentieverklaring vragen. Een intentieverklaring is onderdeel van de werkgeversverklaring. Hierin staat dat als je blijft functioneren zoals je nu doet en de omstandigheden van het bedrijf niet veranderen je volgende contract een vast contract wordt. Voor het bepalen van je inkomen wordt dan gewoon gekeken naar je huidige inkomen.

Als je een flexwerker bent met een uitzendcontract, kun je gebruik maken van een perspectiefverklaring om een hypotheek aan te vragen. Er wordt dan gekeken naar de toekomstige mogelijkheden van jou als flexwerker om een inkomen te vergaren. Het document laat zien dat er een objectief onderzoek is geweest naar je toekomstige arbeidsmarktpositie en verdiencapaciteit. Dit geeft de hypotheekverstrekker het vertrouwen dat er een realistische inschatting is gemaakt. De perspectiefverklaring heeft bij grote hypotheekverstrekkers dezelfde waarde als een werkgeversverklaring.

Een perspectiefverklaring mag alleen worden afgegeven door een uitzendonderneming die in het register van de Stichting Perspectiefverklaring staat. Het register is te raadplegen op www.perspectiefverklaring.nl. Neem in ieder geval contact op met de intercedent van de uitzendonderneming waarbij je werkzaam bent. De intercedent kan je vertellen of de uitzendonderneming is geregistreerd bij de Stichting Perspectiefverklaring en hoe het proces verder verloopt.

Het is mogelijk om een hypotheek af te sluiten met een 0-uren contract. De hypotheekverstrekker zal dan gaan kijken naar je gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar.

Is je huidige inkomen of je inkomen van het laatste jaar lager dan het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar? Dan wordt er over het algemeen gerekend met het recente lagere inkomen. Ook wordt er bijvoorbeeld gekeken naar de branche waarin je werkzaam bent bij het bepalen van de maximale hypotheek.

Als je een DUO-lening (studieschuld) hebt, dan heeft dat een impact op je maximale hypotheek. Een studielening vermindert namelijk het bedrag dat je mag lenen bij het aangaan van een hypotheek. Het is natuurlijk wel gewoon mogelijk om een huis te kopen met een studieschuld. De invloed van een studieschuld is minder groot dan die van een andere lening (zoals een consumptieve schuld). De wegingsfactor die wordt gehanteerd bij een consumptieve schuld bedraagt namelijk twee procent, maar bij een studieschuld is die factor 0,65 procent (bij een studieschuld uit het oude stelsel) of 0,35 procent (bij een studieschuld uit het nieuwe stelsel). Daarbij is de wegingsfactor het percentage van de oorspronkelijke schuld dat wordt afgetrokken van de maximale woonlast per maand.

Hypotheek berekenen met studieschuld

Hoeveel telt de studieschuld mee? Bij het berekenen van je maximale hypotheek wordt rekening gehouden met het rentepercentage en de looptijd van de studielening. Daarnaast bepaalt de periode waarin de lening is afgesloten hoe zwaar de studieschuld meetelt voor je hypotheek. Heb je een lening volgens het oude leenstelsel (voor 1-9-2015) dan wordt er in 2022 gerekend met een maandelijkse last van 0,65% van het startbedrag van je lening. Valt je lening onder het nieuwe leenstelsel (na 1-9-2015), dan wordt uitgegaan van een maandelijkse last van 0,35% van het startbedrag van je studieschuld. Wat is in de praktijk nou het effect van een studieschuld op een hypotheek? Het voorbeeld hieronder laat zien hoeveel minder hypotheek je krijgt door een studieschuld.

Studieschuld verzwijgen voor een hogere hypotheek?

Een studielening staat niet geregistreerd bij het BKR (Bureau Krediet Registratie). Toch ben je verplicht op je studieschuld te vermelden bij de aanvraag van een hypotheek. Dan weet je namelijk zeker dat jij geen onverantwoorde lening aangaat en je je maandelijkse hypotheeklasten zonder problemen kunt betalen. Want ook al staat je studieschuld bij BKR niet geregistreerd, je moet nog wel gewoon de maandelijks verplichte aflossing aan DUO betalen. Bovendien moet je je studieschuld opgeven bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Mocht je het huis met verlies moeten verkopen en je blijft zitten met een restschuld, dan betaalt het Waarborgfonds Eigen Woningen onder bepaalde voorwaarden het verschil aan de hypotheekverstrekker. Een voorwaarde is dat je er wel zelf alles aan hebt gedaan om de restschuld zo laag mogelijk te maken. Ga je je studieschuld verzwijgen bij je hypotheek aanvragen, dan ben je zelf verantwoordelijk voor het afbetalen van je restschuld.

Of je in aanmerking komt voor een hypotheek, hangt vooral af van het type uitkering dat je ontvangt. In sommige situaties van volledige en duurzame arbeidsongeschiktheid is er sprake van een min of meer gegarandeerde uitkering. Deze kan dan gezien worden als vast inkomen, waardoor het wel mogelijk is om een eigen huis te kopen. In veel andere gevallen zal de uitkering niet, of maar gedeeltelijk, worden meegenomen bij de berekening van de maximale hypotheek.

Hypotheek met WIA-uitkering

Een WIA-uitkering (voorheen WAO-uitkering) ontvang je als je arbeidsongeschikt bent. Bij arbeidsongeschiktheid is het soms mogelijk om een hypotheek af te sluiten, afhankelijk van de vorm van de WIA.

IVA-uitkering

IVA staat voor Inkomensvoorziening Volledig Arbeidsongeschikten. Als je minstens 80 procent en duurzaam arbeidsongeschikt bent, ontvang je een IVA-uitkering. Omdat deze uitkering min of meer vast is, kan deze worden meegenomen als inkomen bij de hypotheekberekening. Het is dus mogelijk om een hypotheek af te sluiten met een IVA-uitkering.

WGA- uitkering

WGA staat voor Werkhervatting Gedeeltelijk Arbeidsgeschikten. Een WGA-uitkering is meer tijdelijk van aard, waardoor het afsluiten van een hypotheek op basis van deze uitkering vrijwel nooit haalbaar is.

Hypotheek met WW-uitkering

Een WW-uitkering ontvang je wanneer je werkloos bent geworden. Omdat WW-uitkeringen tijdelijk zijn, wordt dit niet gezien als vast inkomen en kun je op basis van deze uitkering geen hypotheek krijgen.

Hypotheek met Wajong-uitkering

Een Wajong-uitkering is bedoeld voor mensen die vanaf jonge leeftijd een ziekte of een handicap hebben, waardoor zij alleen met begeleiding of zelfs helemaal niet kunnen werken. Met een Wajong-uitkering is het in principe mogelijk om een hypotheek aan te vragen. De hoogte van de hypotheek is afhankelijk van je gehele persoonlijke situatie en van het soort Wajong-uitkering.

Hypotheek met Ziektewetuitkering

Als je in de ziektewet zit of aan het re-integreren bent, dan is het niet mogelijk om een hypotheek af te sluiten. Tijdens ziekte wordt je inkomen namelijk niet als stabiel gezien.

Hypotheek oversluiten met een uitkering?

De beoordeling van een hypotheek bij een oversluiting is hetzelfde als bij de aankoop van een woning. Dit betekent dat de regels met betrekking tot het oversluiten van een hypotheek met een uitkering hetzelfde zijn als de regels voor het kopen van een huis met een uitkering. Met een WW-uitkering of een tijdelijke WIA-uitkering zal het dus lastig zijn om je hypotheek over te sluiten. Met een Wajong of IVA-uitkering is dit wel mogelijk.

Wat is variabel inkomen?

Variabel inkomen is het deel van je inkomen dat niet vast is. Variabel inkomen is doorgaans extra inkomen dat afhankelijk is van doelen of prestaties, bijvoorbeeld een bonus. Het bedrag dat je ontvangt is vaak op voorhand niet duidelijk, maar afhankelijk van geleverde prestaties.

De volgende vormen van inkomen vallen onder variabel inkomen:

Op het moment dat je AOW ontvangt, dan is dat je vaste inkomen. Je kunt met dit inkomen dan ook een hypotheek krijgen. Wel wordt je AOW-pensioen pas meegenomen in je hypotheek vanaf de datum dat je daadwerkelijk de uitkering ontvangt.

Hoeveel hypotheek kun je krijgen met AOW?

Omdat de hoogte van de AOW is afgeleid van het wettelijk minimumloon, zul je op basis van enkel AOW geen hoge hypotheek kunnen krijgen. Als je naast je AOW ook een werkgeverspensioen ontvangt en eventueel nog andere aanvullingen op je pensioen hebt, ligt je maximale hypotheek alweer een stuk hoger. Hoeveel hypotheek je precies kunt krijgen, is afhankelijk van je persoonlijke situatie en kun je laten berekenen door een hypotheekadviseur.

Voordat je een hypotheek afsluit, laat je je natuurlijk eerst adviseren voordat je een offerte laat opmaken. Een offerte is een voorstel van een geldverstrekker. Je vraagt als klant een voorstel voor een hypotheek aan bij een bank of andere hypotheekverstrekker, waarop deze terug zal komen met een aanbod. Dit gebeurt in de vorm van een offerte. Ga je als klant akkoord met de hypotheekofferte, dan is de volgende stap het afsluiten van je hypotheek.

Wat leg je vast in een offerte?

Een hypotheekofferte aanvragen is het officiële verzoek tot het aangaan van een hypotheek. Je kunt deze stap dus niet zomaar overslaan. De geldverstrekker doet een voorstel voor de volgende punten binnen je hypotheek:

Sinds juli 2016 gelden voor het aanvragen van een hypotheek speciale Europese regels, ook wel bekend als MCD (Mortgage Credit Directive). Op basis van deze regels verloopt het aanvraagproces nu bij vrijwel alle hypotheekverstrekkers op dezelfde manier. Nadat je advies hebt ingewonnen over de voor jou best passende hypotheek wordt de hypotheekaanvraag ingediend bij de hypotheekverstrekker van je keuze. Die hypotheekverstrekker stuurt je binnen enkele dagen een zogenaamd voorlopig renteaanbod. Hierin staat de rente die de hypotheekverstrekker jou voor de hypotheek in rekening wil gaan brengen.

Voorlopig en bindend aanbod

Accepteer je het voorlopig renteaanbod, dan leg je hiermee de rente vast. Om een definitieve offerte te krijgen, moet je nog een aantal stukken aanleveren. In het voorlopig renteaanbod vraagt de hypotheekverstrekker om een aantal belangrijke stukken, zoals een werkgeversverklaring, salarisstrook, koopakte en taxatierapport. Nadat de hypotheekverstrekker deze stukken heeft ontvangen en akkoord heeft bevonden, ontvang je daarna een zogenaamd bindend kredietaanbod. En zoals het woord het al zegt: dit aanbod is wél bindend.

Zodra je het bindend kredietaanbod hebt ontvangen, weet je zeker dat je je hypotheek hebt geregeld en kun je je makelaar een berichtje sturen dat je geen gebruik hoeft te maken van de ontbindende voorwaarden.

Ook al kunnen de termen voor het voorlopig renteaanbod en het bindend kredietaanbod per geldverstrekker onderling verschillen, de werkwijze is vrijwel overal dezelfde. Er zijn trouwens enkele hypotheekverstrekkers die géén voorlopig renteaanbod sturen, die slaan deze stap over.

Hoe lang duurt een hypotheekaanvraag?

De tijdsduur van een hypotheekaanvraag kan per situatie verschillen. Je bent sowieso afhankelijk van de doorlooptijden van de betreffende hypotheekverstrekker en voor het aanleveren van de werkgeversverklaring ben je afhankelijk van de snelheid waarmee je werkgever dit op kan pakken. Soms worden alle aangeleverde documenten in één keer goedgekeurd, maar soms wil de hypotheekverstrekker nog aanvullende documenten ontvangen. Over het algemeen kun je stellen dat een hypotheekaanvraag meestal binnen twee tot zes weken helemaal rond is.

Wat is de standaard looptijd van een hypotheek?

De standaard looptijd van een hypotheek is 30 jaar. In de meeste gevallen is dit ook de maximale looptijd. Ook heb je 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek als de hypotheek is afgesloten voor aankoop (en of verbouwing) van een ‘eigen woning’.

Verschil looptijd en rentevaste periode

Als je een hypotheek afsluit voor dertig jaar, dan spreek je ook een rentevaste periode af met de hypotheekverstrekker. Dat is de periode waarin je hypotheekrente vaststaat. De rentevaste periode kan bijvoorbeeld één jaar zijn, maar ook tien, twintig of dertig jaar.

Kun je kiezen voor een kortere looptijd?

Het is soms mogelijk om in overleg met de hypotheekverstrekker te kiezen voor een kortere looptijd, bijvoorbeeld 20 jaar. Bijvoorbeeld omdat je over een tijdje met pensioen gaat en dan minder inkomen hebt.

Hoewel je onderaan de streep minder hypotheekrente betaalt bij een kortere looptijd, zullen Je maandlasten hoger zijn dan wanneer je kiest voor een standaard looptijd van 30 jaar. Je hebt immers minder tijd om de hypotheek af te lossen. Daarnaast zal je maximale hypotheek lager zijn, omdat je maandelijks meer geld kwijt bent aan hypotheeklasten.

Je kunt er ook voor kiezen om een looptijd van 30 jaar aan te gaan, maar ondertussen extra af te lossen op de hypotheek, waardoor je eerder klaar bent met aflossen.

Kun je kiezen voor een langere looptijd?

In principe is het niet mogelijk om te kiezen voor een looptijd langer dan 30 jaar. In uitzonderlijke gevallen is het mogelijk om een langere looptijd af te spreken. Dit is echter niet erg voordelig, omdat je over die extra tien jaar ook hypotheekrente moet betalen, terwijl je geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een garantie op hypotheken tot 355.000 euro (in 2022). Sluit je een NHG-hypotheek af, dan leen je verantwoord en betaalbaar. Met een NHG-hypotheek loop je als woningeigenaar minder risico en profiteer je van een rentekorting. Als je bijvoorbeeld je maandlasten niet meer kan betalen omdat je werkloos of arbeidsongeschikt bent geworden, dan moet je je huis verkopen. Als de opbrengst niet voldoende is om je restschuld af te lossen, betaalt het NHG, officieel ook wel Waarborgfonds Eigen Woningen genoemd, onder bepaalde voorwaarden het verschil aan de bank.

Voordelen NHG-hypotheek

Het belangrijkste voordeel van de Nationale Hypotheek Garantie is de rentekorting die geldverstrekkers geven bij een hypotheek mét Nationale Hypotheek Garantie. Deze korting kan oplopen tot 0,6% per jaar. Dit scheelt je al snel enkele honderden euro’s per jaar.

Daarnaast zijn de normen voor de NHG in samenspraak met het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) opgesteld. Dat betekent dat een hypotheek met NHG een verantwoorde lening is.

Een ander voordeel van een hypotheek met NHG is dat je geen restschuld overhoudt bij een gedwongen verkoop. Het Waarborgfonds kan je dan de restantschuld kan kwijtschelden, wanneer je naar hun oordeel geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop of alles hebt gedaan om de restschuld te verlagen.

Wat zijn de NHG-regels?

Je komt in aanmerking voor NHG als je voldoet aan onderstaande voorwaarden:

Startersleningen zijn bedoeld voor mensen die nog niet eerder een huis hebben gekocht en zelf in de woning gaan wonen. Er zijn voorwaarden opgesteld waaraan je moet voldoen om voor een starterslening in aanmerking te komen. Deze voorwaarden verschillen per gemeente. Zo bepaalt een gemeente de maximale hoofdsom van de Starterslening. Informeer bij jouw gemeente wat de voorwaarden zijn.

Je vraagt je misschien af: hoeveel Starterslening kan ik krijgen? Dat verschilt per gemeente en hangt bovendien af van jouw financiële situatie. Houd in ieder geval rekening met het volgende:

Tweede hypotheek bij een andere bank

Een tweede hypotheek bij een andere bank afsluiten is in principe ook mogelijk, al zitten hier soms haken en ogen naar.

Waarom een extra hypotheek?

De meeste voorkomende reden voor het afsluiten van een 2e hypotheek is voor een verbouwing. Kun je aantonen dat het geld gebruikt is voor verbeteringen aan je woning? Dan is de rente van je tweede hypotheek fiscaal aftrekbaar, zolang je een annuïtaire of een lineaire hypotheek hebt. Het fiscale voordeel geldt niet als je het geld voor andere zaken gebruikt.

Wil je de overwaarde op je woning benutten? Ook dan kan een tweede hypotheek een oplossing zijn. Let wel, de hypotheekrente is dan niet aftrekbaar.

Geen hypotheekrenteaftrek voor 2e woning

Voor een tweede hypotheek op een tweede huis is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Je ontvangt ook geen hypotheekrenteaftrek als je de financiering van deze woning via de hypotheek op je hoofdwoning laat lopen. Dit hypotheekdeel wordt als consumptieve lening beschouwd (Box 3) en de rente over dat deel van de lening is om die reden niet aftrekbaar. De eventuele huuropbrengsten daarentegen zijn niet belast.

Tweede hypotheek voor tweede huis

Wanneer je een hypotheek wilt nemen op een woning die niet dient als hoofdverblijf zijn er geen hypotheekinstellingen die de aankoop volledig zullen willen financieren. Het is in bepaalde gevallen wel mogelijk een hypotheek op een 2e huis te krijgen, maar naast speciale eisen die aan de woning worden gesteld (het moet bijvoorbeeld van steen zijn gebouwd, op een fundering, en met pannen gedekt) moet je er rekening mee houden dat je ook zélf eigen middelen moet inbrengen.

Tweede woning voorwaarden

Er kunnen nog meer hypotheekvoorwaarden zijn voor een tweede woning. Veel voorkomende voorwaarden voor een hypotheek op een tweede huis zijn:

Wanneer betaal je geen schenkingsbelasting? Je moet een aantal voorwaarden voldoen:

Je bent tussen de 18 en 40 jaar oud bent als je de schenking ontvangt. Als je ouder bent, maar je partner is jonger dan 40 jaar, dan geldt de vrijstelling ook. Je moet de schenking gebruiken voor de eigen woning. Hier valt onder: - Aankoop, verbouwing of onderhouden van je eigen woning - Aflossing van je hypotheek - Aflossing restschuld hypotheek - Afkopen van rechten op erfpacht, opstal of beklemming van de eigenwoning

De schenkingsvrijstelling geldt niet voor de bijkomende kosten. Denk aan bemiddelingskosten voor de hypotheek, taxatie- en notariskosten, boeterente en bouwrente. Ontvang je de schenking in 2021 dan gebruik je het geld uiterlijk in 2023. Je kunt schriftelijk bewijzen dat de schenking aan jou is betaald en dat je de schenking hebt gebruikt voor je eigen woning. Jij of je partner hebben nog niet eerder gebruik gemaakt van een 'verhoogde vrijstelling' voor een schenking van dezelfde schenker. Is dit wel het geval, dan heb je in bepaalde gevallen toch nog rechts op een belastingvrije schenking.

Als de schenking is vastgelegd in een overeenkomst, dan mogen daarin geen voorwaarden voor de schenking staan. Behalve dat de schenking op tijd voor de eigen woning moet worden gebruikt. Je vraagt de vrijstelling aan in de aangifte schenkbelasting 2021. Je mag de schenking van iedereen ontvangen. Bovendien kun je slechts eenmalig gebruik maken van de verhoogde vrijstelling.

Heb je al eens eerder een schenking ontvangen die viel onder de verhoogde vrijstelling? Dan kun je slechts enkele gevallen nog een keer gebruik maken van een schenkingsvrijstelling. Voor sommige situaties is er een overgangsrecht.

Schenkingen ontvangen vóór 1 januari 2010

Heb je vóór 2010 al gebruik gemaakt van een verhoogde schenkingsvrijstelling? Dan heb je in 2017 nog recht op een extra vrijstelling van maximaal € 27.567. Wanneer je in 2015 of 2016 ook gebruik hebt gemaakt van de aanvullende belastingvrije schenking van maximaal € 27.570, dan is het mogelijk om in 2017 of 2018 nog een aanvullende belastingvrije schenking voor een eigen woning te ontvangen van maximaal € 46.984. Zo kun je in totaal tot € 100.000 belastingvrij ontvangen.

Als je aan de juiste voorwaarden voldoet, is de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar. Zoals elke lening voor een eigen woning moet je dan aan de volgende voorwaarden voldoen:

je betaalt een 'normale' marktrente. Een veel lagere of hogere rente betalen mag dus niet. je lost de lening tenminste annuïtair af in maximaal 30 jaar. de lening wordt schriftelijk vastgelegd. Vastleggen hypotheek

Leg de gegevens van de hypotheek zoals het leningbedrag, de rente, looptijd en de opzegtermijn goed vast. Liefst via de notaris. Je wilt in de toekomst geen discussies krijgen.